Na co zwrócić uwagę, prowadząc firmę w mieszkaniu?

Często wielu przedsiębiorców decyduje się na prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu czy domu. Jest to oczywiście dopuszczalne. Jednak decydując się na takie rozwiązanie, należy zwrócić uwagę na kilka aspektów.

Może wzrosnąć podatek od nieruchomości

W sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu czy domu może zajść konieczność odprowadzania podatku od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej za pomieszczenie przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej. W takiej sytuacji obowiązuje bowiem zasada, że jeżeli np. cały pokój jest zajęty na prowadzenie działalności, wtedy opodatkowuje się go stawką właściwą dla przedsiębiorców. Jeżeli jednak ten sam pokój spełnia jednocześnie funkcje mieszkalne, np. stoi w nim kanapa czy łóżko, jak i funkcje związane z prowadzeniem firmy, wówczas zastosowanie znajduje stawka jak dla budynków mieszkalnych.

Ministerstwo Finansów w wyjaśnieniu przesłanym naszemu Wydawnictwu w dniu 5 kwietnia 2023 r. wskazało, że: "Lokal mieszkalny, w którym przedsiębiorca ma zarejestrowaną firmę, wykorzystywany jednocześnie do prowadzenia działalności gospodarczej i do codziennego życia przedsiębiorcy, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według niższej stawki".

Co istotne, jeżeli tylko część mieszkania czy domu zostanie zajęta na prowadzenie firmy, jedynie od tej części wnosi się podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej, a od pozostałej - jak dla powierzchni mieszkalnych.

Gdyby okazało się, że jednak pomieszczenie zajęte na biznes przestanie pełnić funkcję mieszkalną, wówczas należy dokonać zgłoszenia w tym zakresie do organu podatkowego. Należy to zrobić w terminie 14 dni. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jeżeli w trakcie roku podatkowego zachodzi zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

Właściciel musi wyrazić zgodę

Przedsiębiorca, składając wniosek rejestrujący do CEIDG, musi podać m.in. adres zamieszkania i korespondencyjny. Należy też wskazać stałe miejsce prowadzenia działalności lub oświadczyć, że nie będzie go posiadał, gdyż np. świadczy pracę u klientów. Przedsiębiorca jest zobowiązany posiadać tytuł prawny do nieruchomości, których adresy podlegają wpisowi do CEIDG. Może to być:

• prawo własności (współwłasności) nieruchomości lub lokalu mieszkalnego,
• prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• dzierżawa,
• najem,
• użyczenie.

Dokumentu tego nie trzeba składać wraz z wnioskiem CEIDG-1. Wystarczające jest złożenie oświadczenia potwierdzającego posiadanie takiego tytułu (składa się je pod rygorem odpowiedzialności karnej).

Decydując się na prowadzenie działalności gospodarczej w cudzym mieszkaniu, należy poinformować o tym fakcie właściciela nieruchomości i uzyskać jego zgodę. Najlepiej, aby została ona wyrażona na piśmie. Oczywiście właściciel ma prawo jej nie wyrazić, ale wówczas musi podać konkretny powód takiej decyzji. Odmowa ma zazwyczaj miejsce, gdy:

• planowana przez najemcę działalność będzie uciążliwa dla sąsiadów,
• prowadzenie działalności w lokalu mieszkalnym będzie powodowało jego szybsze zużycie.

Poinformowanie właściciela jest też konieczne z uwagi na możliwość wzrostu wysokości stawki podatku od nieruchomości.

Zgoda wspólnoty

W przypadku większości firm prowadzonych w mieszkaniu nie ma konieczności uzyskiwania zgody wspólnoty na prowadzenie takiej działalności. Jeśli jednak, prowadząc działalność we własnym mieszkaniu, przedsiębiorca będzie ingerował w części wspólne zamieszkałej nieruchomości lub działalność może być uciążliwa dla pozostałych mieszańców, wówczas zgoda wspólnoty może okazać się konieczna.

Zmiana sposobu użytkowania

Przedsiębiorca może być zobowiązany do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jest:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń,
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Takiego obowiązku nie ma zasadniczo w przypadku podejmowania działalności o charakterze biurowym.

Każdorazowo zaistnienie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego jest oceniane indywidualnie. Co ważne, nie każda faktyczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie w rzeczywistości zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Po 227/13.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego - do zgłoszenia trzeba dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenie należy złożyć przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części oraz nakłada obowiązek przedstawienia dokumentów w wyznaczonym terminie.